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关于推行物业服务工作量清单公开招标,促进物业服务行业健康发展的建议
2019-12-31  信息来源:嘉善政协  浏览次数:1344

随着城市化进程不断加快,新建住宅小区越来越多,居民住宅小区的物业管理也得到了迅速发展。物业管理服务满足了居民住宅小区对物业管理服务的需求,改善了广大居民的生活环境,但是物业公司提供物业服务内容不明确、收费扯皮等问题时有发生,一定程度影响了物业服务行业的健康发展。

一是物业行业市场化程度低。一是当业主把房子买下来后,要哪个物业公司来进行物业服务,收取多少服务费,业主是无法自己决定的。二是多数小区在选聘物业公司时通过邀请洽谈方式确定,没有充分发挥公开招标这种市场竞争的方式,使物业公司在物业服务标准和价格上充分竞争。三是物业公司进入和退出机制不健全,物业公司市场流动性太差。

二是物业管理服务内容缺少量化、服务标准和报价。目前,虽然我县各个小区的物业管理服务合同中确定了物业管理服务事项,但非常的笼统。如:某些小区物业服务合同约定物业公司提供屋顶、外墙面等维修、养护和管理,水箱、照明、消防设施、安全设施等备设施的运行、维修、养护和管理,等等。这些服务事项没有明确具体内容、服务标准和报价,在日后的管理服务过程中非常容易产生扯皮现象。

三是当前我县物业管理基本采用总价包干方式不利于物业市场的健康发展。包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费,不论物业公司经营的盈亏,均由物业管理企业承担,而与业主无关。主要有两个问题:一是包干制中,物业服务质量的好坏主要靠企业自律,为了获取更高的利润,物业管理企业可能会降低服务标准及减少服务内容,导致为了降低管理成本而对工作草率了事;二是包干制使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作,往往产生拖延或小修小补,不做彻底解决,对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响。

四是业主共有资产的公示和商业营运不够规范。物权法规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。目前,很多业主不清楚自己小区有无经营性用房、有无物业配套服务用房,业主共有的车位情况、公用设施等共有资产情况,以及维修资金的存放和使用情况。部分小区的配套用房出租、小区公共停车位收费、广告等经营没有经过合理的程序,收益归属也没有明确。

五是对物业公司管理缺乏完善的信用评价体系。物业管理属于服务行业,所生产的是无形的服务产品,而行业缺乏物业服务质量好坏的评价细则标准、缺乏公正公开的服务质量评估和考核,必然导致业主对服务质量不满,出现业主拒交物业费、业主与物业公司冲突不断、物业公司经营难以维系等问题。

为此,政协委员建议推行物业服务工作量清单公开招标,促进物业服务行业健康发展。

1.建立物业公司投标平台和落实相关工作制度。一是建议物业管理行政主管部门建立物业招投标平台。《物业管理条例》规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。建设部也早已印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。目前,我县已交付住宅小区225个,因此建立物业公司公开投标平台是十分有必要的。二是物业行政主管部门制定物业管理招标投标管理办法。三是物业行政主管部门建立物业招投标评标专家库。四是物业行政主管部门要加强对小区物业招标公告和招标文件的审核,在招标过程中加强指导和监督。

2.建议制定物业管理招标示范文件和示范合同。建议物业管理行政主管部门委托中介机构参考工程建设项目施工招标投标办法,并结合小区物业管理的特点,编制“居民小区物业招标示范文件”,主要包括:招标公告或投标邀请书、投标人须知、合同主要条款、投标文件格式、物业服务工作量清单、评标标准和方法、投标辅助材料等。同时,建议物业管理行政主管部门,以招标文件为基础,同步编制物业管理示范合同。

3.建议对物业服务内容进行清单量化。鉴于目前物业管理服务内容过于笼统,在后期物业管理服务过程中容易产生扯皮现象,我们建议物业管理行政主管部门参考《工程量清单计价规范》制定物业服务工作内容清单指引。清单指引对小区需要物业公司提供的服务内容一项一项进行明确,并对每一项服务内容具体怎么干、干到什么标准进行充分的描述。在小区选聘物业公司时,业委会可引用清单指引并根据自身需求进行一定的补充、修改和完善,引导物业公司对每一项服务内容进行报价。

4.建议进一步优化物业费的收取、使用和结算。一是建议以当前小区物业费收取标准的95%作为物业招标的上限控制价,剩余5%作为业主委员会开展工作的工作经费。二是由业主委员会委托物业公司向全体业主收缴当年度物业费,收取的物业费存入业委会账户,物业公司向小区居民收取物业费产生的费用作为一项物业服务工作计入投标报价。三是建立小区物业费月进度计量和支付制度,在招标文件中规定物业公司对每月完成的物业服务工作量进行申报,计算月度完成物业服务费用。物业服务工作量月进度报表经业主委员会审核,并公示全体业主,作为今后物业费结算的依据。在物业费结算时,要对物业公司没有完成的物业服务工作相关费用要扣除,按实结算,并按合同约定按实支付物业费。

5.规范业主共有资产的公示和信息公开制度,规范共有资产的商业营运。一是县物业管理行政主管部门和社区要指导业委会对小区有经营性用房、物业服务用房,业主共有的车位情况、公用设施等共有资产情况,以及维修资金的存放和使用情况建立公示和信息公开制度。对部分小区的配套用房出租、小区公共停车位收费、广告等经营建立规范的运行程序,并明确收益归属。二是委托物业公司经营的,要在招标文件和物业管理合同中对相关内容进行详细约定。

6.建议行政主管部门对物业管理企业建立和完善信用评价、应用体系。一是建议物业管理行政主管部门要切实推进我县物业服务企业信用体系建设,规范物业服务行为,构建“诚信激励、失信惩戒”机制。二是每年度由业主委会员对物业公司的物业服务进行服务评价,评价结果纳入县级物业管理企业信用评价体系。三是物业管理行政主管部门建立一套完整的信用评价制度,按年度接受物业公司申报评级。四是加强对各项信用评价成果的应用,在物业招投标时逐步扩大物业公司信用评价成果的运用,以促进全县物服务水平的提升,促进物业服务行业健康有序发展。


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