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关于加强开放式小区物业管理的几点建议
2011-08-19  信息来源:嘉善政协  浏览次数:44713
近几年来,县委、县政府把推进和谐社区建设,加强居住小区物业管理,改善人民群众生活质量作为一项重要工作来抓,取得了明显的效果。然而,开放式老旧小区由于各种原因造成物业管理开展难的问题依然比较突出,成为社会关注的和焦点。根据本次约谈会的主题,前一阶段,我们就加强开放式小区的物业管理问题,着手收集有关资料、学习《物业管理条例》等政策法规,并先后到建设局、有关社区和物业公司等单位开展专题调研,召开座谈会了解情况,还赴平湖市学习考察。在此基础上,小组成员综合分析讨论,提出加强开放式小区物业管理的意见建议。

  一、开放式小区物业管理的现状

  据公安部门统计,我县目前共有开放式小区71个,主要集中在魏塘、罗星、大云、惠民四个镇、街道。这些开放式小区大多没有物业,管理不到位。建设部门提供的数据表明,县城33个有一定规模的开放式老旧小区,没有一个小区成立业主委员会,只有4个小区纳入县物业管理总公司管理,每户收取每月7元的卫生费。其他的小区都没物业管理,仅由县环卫所给予卫生保洁和简单的维修(主要是屋顶修漏和下水管道疏通)。从物业服务企业来看,我县1994年成立首家物业服务企业,至今已有本地登记注册的物业服务公司11家,其中具有二级资质的仅1家。县建设局下属县物业管理总公司作为国有物业服务公司,有基本职工8人,现管理9个小区的物业。

  在调研中我们发现,开放式小区普遍存在居民物业消费意识淡薄、物业管理费收取困难、物业管理相比新建小区成本高等问题,从而直接造成了没有物业服务公司愿意接手这些小区物业管理的现象。

  1、物业消费意识弱。开放式小区的居民对物业管理的需求是迫切的,但对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异较大,有的居民没有树立起物业有偿服务的消费观念,没有自觉履行合同所约定的义务,把物业管理看作是“政府行为”。有的故意拖欠物业费,想让其他人承担,自己坐享其成,或者想以最低的缴费,享受优质的服务。还有的“见不贤思齐”,拿不交的人家说事,相互攀比,以至于物业公司不敢公布收费账单。还有的只爱护自家卫生,不关心小区的整洁,认为只要不交费,有无管理无所谓。业主的要求不统一,导致长效管理难。

  2、物业费用收取难。物业管理费收取难的问题是一个普遍的问题,在开放式小区表现得更加突出。据县物业总公司2010年管理的8个小区统计,2010年度物业收费率只有46.5%。4个封闭式管理、收费在每月12元以上的小区,物业费收缴率为53.5%;而另外4个开放式、收费在每月7元的小区,收缴率为30.8%,最低的解放三村收缴率仅为24.2%。开放式老旧小区的居民一般来说经济比较拮据,下岗工人、无业人员、老年人、低收入家庭比例较高,在一定程度上也增加了收费的困难。当然,也有物业服务不到位,引起业主不满,从而导致拒交的现象。

  3、物业管理成本高。开放式小区都是上世纪建造的老旧小区,由于建造年代早,规划不统一,设计标准低,小区的基础条件和硬件设施严重不足。一是房屋陈旧、设备老化,所以屋顶渗水、墙体开裂、道路破损、下水管道堵塞等现象严重,居民投诉多,维修支出大。二是开放式小区由于长期缺乏管理,许多业主习惯于想怎么干就怎么干,不服从正常管理,乱停车、乱扔垃圾、私搭乱建、毁绿种菜、侵占公共绿地等现象比较多,物业服务公司对这些行为控制难度大,管理成本高。

  二、加强开放式小区物业管理的建议

  开放式小区物业管理难的问题,既是历史遗留的问题,也是经济社会发展、人民生活水平提高带来的问题。所以,要解决这个问题不可能一蹴而就,必须按照社会管理转型升级的总要求,转变观念、创新方法,各方参与、加大投入,完善制度、正确引导,切实把开放式小区的物业管理引入到良性发展的轨道上来。我们认为,加强开放式小区的物业管理,应当有明确的近期措施和远期目标,循序渐进、分步实施。

  1、政府主导,多方参与,把开放式小区物业管理纳入社区建设管理范围。这是近期的措施,也是过渡性的办法。参考平湖市的成功做法,我们建议实行属地管理的模式,街道办事处和社区居委会要加入到开放式小区的物业管理中来,这也是开放式小区综合治理的一个后续环节。

  一是要统一思想认识。开放式小区物业管理上的各种问题,是城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。物业管理与居民生活密切相关,是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到人民群众的根本利益,体现着我县城市管理和服务的水平。因此,针对开放式小区物业管理的现状,我们应当发挥我们的政治优势和组织优势,调动各方面的力量来共同参与、共同完成。

  二是要建立管理机制。按照属地管理的原则,街道和社区要成立“社区物业管理中心”,负责开放式小区物业管理中的组织协调工作,提供有针对性的专项服务。将物业管理与社区建设管理相结合,能较好地发挥社区居委会与居民联系密切的优势,在加强管理、开展服务、收取物业费等方面起到事半功倍的效果。譬如在协助收取物业费方面,社区可以在开展在职党员进社区、机关部门结对共建、文明家庭创建等工作来结合完成。建立以社区居委会为主的社区物业管理组织,通过将专项工作分包给其他的物业公司或者专业机构实现区域性的统一物业管理,不仅可以有效解决开放式小区物业管理的真空问题,而且还能够降低居民物业管理费用的负担。

  三是要加大支持力度。政府应当对开放式小区实行物业管理加大支持力度,在财政投入、税收优惠、工作支持等方面予以政策倾斜。在物业管理运行之初,政府要给予物业费的补贴。平湖市对改造后的开放式小区,市财政和街道财政按各50%的比例实行物业服务费补贴,补贴总额度为0.15元/平方米•月,补贴时间为三年。同时,政府要出台有利于开放式小区物业管理的优惠政策,对积极参与开放式小区物业管理的公司给予补贴和扶植,在税收等方面给予一定的政策优惠等。

  2、积极引导,完善制度,把开放式小区物业管理引入市场化运作轨道。这是远期的措施,也是最终的目标。通过基础设施改造、实现封闭式运行,随着管理的正规和物业收费率的提高,这些小区的物业管理最终必须进入市场化的运作。当然,这需要有一个逐步成熟的过程,在这个过程中,我们建议必须要积极作为、努力引导、完善制度、加强执行。

  一是逐步成立业主委员会。要按照《物业管理条例》的规定,对完成改造的开放式小区,要及时召开业主大会,成立业主委员会,逐步担当起小区物业管理的职责。政府相关主管部门要发挥主管部门的权威作用,协调社区真正帮助组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。重视对业委会主要负责人的培训工作,提高他们的思想、政治素质和专业水平。业务主管部门要协调落实好业委会的活动经费、办公场所和设施,确保基层自治组织在党组织的领导和居委会的指导下依法开展工作和正常运行。要加强对业主的宣传教育,培养群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。让群众逐步接受“有偿服务、有偿出资、出资受益”的现代生活理念,形成按合同约定办事的氛围和习惯。

  二是探索完善管理制度。政府主管部门要在加强监管的基础上,针对物业管理中的难点问题,在不违背法律法规的前提下,借鉴外地成功的做法,大胆探索、积极创新和完善管理制度,通过制度来规范业主、物业服务公司的行为,保障他们的权利。譬如物业管理费的收缴制度,有的地方采取与水电费捆绑收取。对拒不缴纳的业主,通过法律诉讼的途径予以强制执行。还可以与房产转让挂钩,在未交清物业管理费欠费及滞纳金前,限制其房屋转让。再譬如,为体现公平原则、减少业主之间的矛盾,对小区公共区域停车的业主,通过规范管理,收取一定的费用来补充物业费,让全体业主受益。

  三是加强物业服务企业的建设。我县的物业服务企业存在着数量少、资质低、服务不规范等问题,亟需加强其自身建设。政府主管部门要加强行业管理,促进物业服务企业的发展,提升其企业管理水平,帮助其分析掌握行业发展趋势,及时调整经营策略,配合政府、社区、业主委员会兢兢业业地做好基础管理工作。在管理中,物业企业要提高服务技能、改善服务态度,加强同居民的主动沟通,真正做到为民排忧解难,使服务工作得到认可。业主不缴物业费,虽在法律上讲违反了合同。但物管公司不能就此站在业主的对立面,认为所有问题都是业主的错。自身管理有何不足?服务哪里不到位?这都需要物管自身的反思。总之,物管公司也要摆正位置,明确自己的身份,当好管家。
以上发言如有不当,请批评指正。
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